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Intro ......

 

시골의 대체농지조성비 부담도 크게 떨어지게 되어 주말주택이나 전원주택 목적의 농지 수요가 크게 증가할 전망이다. 부동산투자 절세가 핵심 부동산을 매입하고 나서 등기할 때 부부 중 누구 명의로 할 것인지 고민하는 사람들이 많다. 2. 첫째, 배우자 단독의 부동산 처분과 보증을 예방할 수 있다.. 더욱 고민스러운 점은, 양도소득세를 절감할 수 있다. 또한 도시민의 농지 취득을 무제한 허용하는 농지법 개정안이 2005년 6월 국회를 통과함에 따라 토지시장에서 농지가 인기 투자처로 떠오를 전망이다. 정부에서 토지에 대한 규제 완화와 병행하여 토지거래허가제 등 땅값의 급등을 막는 제어장치를 시행하고 있지만,, 재산세와 종합토지세 등 종합부동산세를 절감할 수 있다. 이밖에 자경(自耕) 농지의 임대차와 위탁 영농도 허용될 방침이며, 금융화 시키기 위해 다양한 정책을 펴고 있다. 여러 이유를 감안하더라도 한국의 아파트 가격이 뉴욕의 맨하튼이나 일본 동경의 중심지보다 비싼 것은 도무지 이해할 수 없는 현상이다 ......

 

 

Index & Contents

성공하는 부동산투자전략 - 부동산 투자전략 기본 방향 Up

 

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성공하는 부동산투자전략 - 부동산 투자전략 기본 방향

 

성공하는 부동산투자전략 - 미리보기를 참고 바랍니다.

 

부동산 투자전략 기본 방향

 

1. 부동산투자의 미래는 어두움

 

부동산투자에 관심이 있더라도 앞으로는 단독주택이나 아파트에 투자하는 것은 피해야 한다. 정부가 앞으로 10년 이내에 주택보급률을 116퍼센트까지 끌어올리겠다는 정책을 의욕적으로 추진하고 있기 때문이다. 여러 이유를 감안하더라도 한국의 아파트 가격이 뉴욕의 맨하튼이나 일본 동경의 중심지보다 비싼 것은 도무지 이해할 수 없는 현상이다. 한국의 국민소득이 미국의 3분의 1 수준밖에 되지 않고 일본에 비해서도 2분의 1 수준임을 감안한다면 현재의 아파트 가격은 단연코 ‘거품 bubble`일 수밖에 없다.

 

더욱 고민스러운 점은, 아파트 가격이 거품이라고 해도 단번에 가격을 낮출 수 없다는 데 있다. 아파트 가격이 갑자기 떨어지면 외환위기와 같은 제2의 금융위기가 닥쳐올 수 있기 때문이다. 이런 이유로 정부는 아파트 가격의 거품을 빼기는커녕 오히려 지탱해주는 정책을 펴야 하는 웃지 못할 처지에 놓여 있다. 따라서 부동산 거품은 일시에 갑자기 빠지기보다는 시간을 두고 서서히 제거될 것이며, 앞으로 몇 년간 부동산시장은 하향 안정 추세를 유지할 것으로 예상된다. 부동산투자의 고수인 부자들이 서두르지 않는 이유도 바로 이 때문이다.

 

2. 투자의 대안으로써의 땅

 

정부 규제로 아파트 시장의 장기적인 침체가 예상된다는 분석에 힘입어 부동산투자자들이 땅으로 몰려들고 있다. 여기에는 여러 가지 원인이 복합적으로 작용하고 있다. 먼저 고속철도가 완공되면서 서울과 지방간의 심리적인 거리가 급격히 줄어들었다. 또한 대대적인 그린벨트 해제가 검토되고 있는 것도 땅에 대한 수요를 촉발시키고 있다. 또한 도시민의 농지 취득을 무제한 허용하는 농지법 개정안이 2005년 6월 국회를 통과함에 따라 토지시장에서 농지가 인기 투자처로 떠오를 전망이다.

 

이밖에 자경(自耕) 농지의 임대차와 위탁 영농도 허용될 방침이며, 시골의 대체농지조성비 부담도 크게 떨어지게 되어 주말주택이나 전원주택 목적의 농지 수요가 크게 증가할 전망이다. 정부에서 토지에 대한 규제 완화와 병행하여 토지거래허가제 등 땅값의 급등을 막는 제어장치를 시행하고 있지만, 근본적으로 시중의 유동자금은 향후 땅으로 몰릴 수밖에 없다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

 

3. 부동산 간접투자 시대 도래

 

임대료 수입의 획득을 목적으로 상가나 주택 등 부동산에 직접투자를 할 때는 적어도 연간 8~9퍼센트 이상의 투자수익률이 확보되어야 투자할 만한 가치가 있다. 투자수익률이 8~9퍼센트가 확보되더라도 각종 세금과 관리비 등을 제하면 실제 수익률은 3~4퍼센트에 불과하다. 그러나 요즘처럼 저금리가 계속되고 부동산시장이 침체된 상황에서 부동산 투자로 연간 8~9퍼센트의 수익률을 올리기란 현실적으로 쉽지 않다.

 

개인이 미래에 가치가 상승할 것으로 믿고 무조건적으로 토지나 상가에 투자했다가는 큰코다치기 쉽다. 정부는 비효율적이고 투명하지 못한 부동산시장을 체계적으로 관리하기 위해 개별 부동산 거래에 대해 무거운 세금을 부과해 강력하게 규제하고 있다. 선진국처럼 부동산을 증권화, 금융화 시키기 위해 다양한 정책을 펴고 있다. 리츠나 부동산 펀드를 활성화시키기 위한 정부의 이러한 정책에 따라 앞으로는 부동산 직접투자보다는 부동산 펀드를 통한 간접투자가 수익성과 위험 면에서 훨씬 유리하다고 판단된다. 최근 개인투자자들이 부동산 펀드에 적극적으로 뛰어드는 것도 바로 이 때문이다.

 

4. 부동산투자 절세가 핵심

 

부동산을 매입하고 나서 등기할 때 부부 중 누구 명의로 할 것인지 고민하는 사람들이 많다. 우선 이미 부동산을 많이 갖고 있는 배우자보다는 소유한 부동산이 전혀 없거나 적은 배우자 명의로 등기하는 것이 유리하다. 만약 부부가 소유한 부동산이 상속세를 걱정할 만큼 많지 않다거나 과거에 이미 배우자에게 증여한 경우 혹은 배우자 증여 공제 한도를 이미 소진한 경우에는 부부 공동 명의로 등기하는 것도 현명한 방법이다.

 

부부 공동 명의로 부동산을 등기했을 경우 얻게 되는 이점들을 소개하면 다음과 같다. 첫째, 배우자 단독의 부동산 처분과 보증을 예방할 수 있다. 둘째, 양도소득세를 절감할 수 있다. 셋째, 재산세와 종합토지세 등 종합부동산세를 절감할 수 있다. 넷째, 경매될 때도 절대적으로 유리하다. 부동산이 경매에 넘어가더라도 공동 명의자의 동의가 없으면 경매 개시 결정이 나기 어렵다.

 

 

 

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