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과천주공11단지재건축 Report

 

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과천주공11단지재건축

 

과천주공11단지재건축에 대하여 조사하였습니다. 과천주공11단지재건축

 

 

요즘 전국 각지에서 재건축보다는 리모델링을 선호하는데 그 이유는 80년대에는 주택이 부족하여 마주잡이로 주택을 짓는 형식의 아파트를 지음으로 부실공사와 주거환경의 열악 그리고 기반시설의 미확충으로 인하여 난개발의 발생을 막을 목적과 주택보급율이 급격히 증가하여 현대에 들어서 주택을 다시 짓기 보다는 기존의 건축물을 개 · 보수함으로서 재원의 낭비를 막을 목적이 있다고 하겠다.

그러나 우리조는 그런 개발이익을 노리고 사업을 추진하는 일보다는 커뮤니티와 친환경적인 요소를 아파트 단지에 시험해 보고자 재건축을 선호했으며 어떻게 하면 재건축을 하고 난 후의 주민들을 정주시킬까하는 고민을 하게 되었다.

 

재건축의 문제점을 개선하는 방향의 개발을 해보고 싶고 세세한 단지 계획을 경험하고자 재건축이라는 주제를 선정하게 되었다.

 

 

 

② 과천11단지 재건축의 수익성

 

수도권 최대 재건축 단지인 경기도 과천시 주공 아파트 재건축 사업이 가시화 되 면서 투자자들의 이목을 끌고 있다. 현재 3단지와 11단지가 건축심의ㆍ사업승인 신청 중에 있으며 이르면 올해 말 건물 철거 및 이주에 들어갈 예정이다.

주공 3ㆍ11단지의 경우 일반분양 물량이 40여 가구에 불과, 사실상 조합원 지분 을 매입하는 것이 최선의 투자 방법이다. 따라서 입주 후 아파트 값이 어느 선에서 결정되느냐에 따라 3ㆍ11단지의 수익성이 판가름 난다.

이들 단지의 수익성을 분석한 결과 입주시점을 오는 2007년으로 가정했을 때 33 평형 기준으로 평당 매매가가 2,000만원선에만 형성되면 수익성을 갖춘 것으로 볼 수 있다.

 

◇33평형 입주 시 비용은 얼마나 되나=조합원이 33평형을 입주할 때 추가부담금은 추후 관리처분 총회에서 최종 결정이 되겠지만 3ㆍ11단지의 경우 일반분양 물량이 거의 없어 사업 초기 대략적으로 나온 추가부담금과 나중에 확정될 금액과 별 차이가 없을 것으로 보인다.

주공 3단지 13평형 조합원이 33평형에 입주 시 납부할 추정 추가부담금은 1억 6,300만원이다. 11단지 15평형 조합원이 동일 평형 신청시 부담할 금액은 1억 3,000만원선. 3단지 13평형 현 시세가 3억원으로 추가부담금을 더하면 4억6,300만원이 총 투자금액이 된다. 11단지 15평형의 33평형 입주시 투자금액은 5억3,000만원이다.

금융기회 비용(연 5%)을 고려하면 입주 때(2007년 예정)까지 소요되는 총 투자비용은 3단지 13평형은 5억원선, 11단지 15평형은 6억원선으로 추정되고 있다.

 

◇평당 2,000만원만 넘으면 O.K= 입주 후 33평형 시세가 평당 2,000만원 선에 형성되면 적잖은 투자수익을 올릴 수 있다. 평당 2,000만원이면 33평형 시세가 6억6,000만원이 된다. 금융기회 비용을 감안한 총 투자비용과 비교해 볼 때 최저 6,000만원, 최고 1억원 정도의 시세차익이 예상된다.

현 시세가 평당 2,300만원 대에 형성된 점을 감안해 볼 때 입주 후 이보다는 더 높을 것으로 추정된다. 시공사인 삼성물산의 한 관계자는 “입주 후 가치를 고려해 볼 때 현재 매입해도 늦지 않았다”며 “과천에 내집 마련을 희망하는 수요자라면 지분 매입을 적극 검토해 보는 것이 좋다”고 설명했다.

 

 

 

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