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Intro ......

 

부동산 시장 정책, 부동산 시장 정책, 수도권지역의 경우에는 주택에 대한 수요에 비해 공급이 초과상태가 됨 →큰 평수의 미분양이 심해짐. 미분양 주택 주택시장의 불균형 ‘주택공급에 관한 규칙(제7조, 경기 개선 기대감, 향후과제 주택문제의 특성과 과제 목 차 현 주택시장의 특성 전세대란 강남의 집값 급등 미분양 주택 2. 1차 미분양 발생 시기의 여파로 주택 건설업체들이 공급량을 축소하고 있었기 때문에 과잉공급은 없었지만, 갑작스런 수요위축 등으로 미분양 주택이 대규모로 발생 3차 시기 : 2008년 글로벌 금융위기 이후에 발생된 대규모 미분양사태. 한국은행 연차보고서 및 각종 차트자료 2011년도 전세가격 상승률 - 작년 한해(1월~11월) 동안 우리나라 주요 도시의 전세가격 상승률은 10%~15%로 나타남 서울시 아파트 매매가격 상승률 - 2000년대 들어 꾸준한 상승세를 보이다가 2008년 이후 부터 주춤하는 현상과 하락세를 보임.29 부동산대책의 영향, 미분양문제현황, 부동산 시장 문제점, 주택담보대출의  ......

 

 

Index & Contents

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주택문제의 특성과 과제

 

목 차

현 주택시장의 특성

전세대란

강남의 집값 급등

미분양 주택

 

2. 부동산 시장 정책의 특성

 

3. 부동산 시장 정책 목표

1)주거생활 안정

2)서민주택 지원

 

4. 향후 과제

 

 

현 주택시장의 특성

 

1. 전세대란

 

1-1. 전세대란의 원인

 

과거에는 집의 크기가 클수록 가격이 비싸서 이익이 되기 때문에 아파트를 공급할 때 큰 평형의 아파트를 주로 건설

구입자 입장에서도 큰 평형일수록 비싸게 팔리기 때문에 큰 평형의 주택을 주로 구입

최근 핵가족화 심화로 큰 평형의 아파트의 수요는 점점 줄어듦

작은 평형의 아파트 가격의 상승

현재 시세로는 집을 사는 것이 거의 불가능한 중소형 수요층들이 매매시장보다는 전세시장에 뛰어들면서 전세가가 오르기 시작

최근에는 부동산 시세가 조금씩 떨어지고 있는 점을 감안해 수요자들이 집의 가격이 조금 더 떨어지기를 바라며 지금 비싼 가격에 집을 사기 보다는 전셋집에 살면서 더 가격이 내려가기를 기다리려는 모습

 

1-2. 한국은행 연차보고서 및 각종 차트자료

 

 

2011년도 전세가격 상승률

 

- 작년 한해(1월~11월) 동안 우리나라 주요 도시의 전세가격 상승률은 10%~15%로 나타남

 

서울시 아파트 매매가격 상승률

- 2000년대 들어 꾸준한 상승세를 보이다가 2008년 이후 부터 주춤하는 현상과 하락세를 보임.

이는 전세대란과 더불어 주택 매매가격의 하락에도 영향을 미침

 

월세비중 변화 추이

 

- 이 역시도 전세대란이 미친 영향으로, 전세 수요층 중에 일부가 전세 값의 부담을 느껴 월세로

눈을 돌리면서 월세 계약 건수가 늘어남

 

2. 강남 집값의 급등

주택규모별 강남 대 서울 여타지역 평당가격 비율(소형: 30평 미만, 중형: 30평대, 대형: 40평 이상)

 

1990년대 초 : 강남권 아파트의 평당가격은 다른 지역에 비해 10~30% 높았으나, 이후 이 격차가 점점 벌어짐

2001년 상반기 : “재건축 착시현상”을 가진 소형평형 아파트의 매매가격을 제외하고도 강남권 아파트 가격이 매매, 전세 모두 여타 권역에 비해 약 50% 정도 높아짐

2002~03년 : 강남권 아파트가 중형, 대형 매매가격 모두 여타구에 비해 현저히 급등

2003년 10월 : 대형아파트는 전세가격도 상대적으로 높아짐. 소형에 비해 그 정도가 덜하지만, 중형과 대형 아파트도 전세가격은 다른 권력보다 40~60% 높은 데 비해 매매가격은 80~100%나 높음

정부는 당시 상황을 우려 2003년 10월 29일 주택시장안정 종합대책을 발표

 

주택시장안정 종합대책 : 수요와 공급측면에서 조세와 금융, 그리고 각종 규제에 걸친 장단기 방안을 담고 있음. 다주택 보유, 세대에 대한 양도소득세의 중과세, 주택담보대출의 축소를 겨냥한 각종 규제, 뉴타운과 고속전철 역세권 주택공급 계획 등이 주요내용

 

3. 미분양 주택

주택시장의 불균형

‘주택공급에 관한 규칙(제7조, 제8조)’ 에 따라

 

입주자 모집공고를 하고 분양한 이후 분양계약이 체결되지 않은 세대

 

입주자 모집 공고 대상이 아닌 20세대 미만의 주택이 분양 후 계약되지 않은 세대

 

 

3-1. 미분양주택 현황

 

 

 

`98년 말 외환위기로 10만호 이상으로 급증

→ `02년에는 2.5만호까지 감소

 

‘03년 10.29 부동산대책의 영향, 일시적 상승

→ ‘05년 주택시장 활황세로 감소

 

`07년 지방에 과잉공급 및 고분양가 영향으로 상승

 

`08년 세계적인 금융위기의 여파로 국내 부동산 시장침체가 분양 수요가 위축으로 이어져 상승

 

→ `09년 양도세 한시 면제, 경기 개선 기대감,

분양승인취소 등으로 지속적으로 감소

→ `10년 지방 주택경기 활성화 방안 및 미분양 해소,

거래 활성화 방안 등으로 지속적으로 감소

 

`11년 준공 후 미분양 주택을 전월세 주택으로 공급 후 처분 시 취득세 및 양도세 감면

준공 후 미분양 집중 지역에 대한 광역 급행버스 노선확충 미분양

우려 지역에 대해 1~2 순위 순차분양을 1~2순위 동시분양 허용

 

지속적인 정부대책 뿐만 아니라 업계의 분양가 할인 등 자구노력,

전세 수요의 매매 전환 등으로 지속 감소하는 추세

 

3-2. 미분양주택 발생배경

 

3-2. 미분양주택 발생배경

1차 시기 : 90년대 초반에 시작된 미분양으로 1980년대 말 주택 200만호 건설 붐과 함께 1기 신도시 입주가 시작되면서 미분양주택이 증가하기 시작

 

2차 시기 : IMF 직후에 발생. 1차 미분양 발생 시기의 여파로 주택

건설업체들이 공급량을 축소하고 있었기 때문에 과잉공급은 없었지만, 갑작스런 수요위축 등으로 미분양 주택이 대규모로 발생

 

3차 시기 : 2008년 글로벌 금융위기 이후에 발생된 대규모 미분양사태. 미국의 서브프라임 모기지에서 시작된 세계금융위기는 전 세계 주택시장을 급격한 침체로 몰아넣음

 

미분양에 대한 우려는 2006부터 제기되었는데 2005년 이후 민간부문에 의한 경쟁적인 과잉공급 및 고분양가 등의 복합적으로 작용하여 미분양이 증가함

 

3-3. 미분양주택 발생원인

 

3-3. 미분양주택 발생원인

주택건설업체의 과도한 사업추진으로 인한 공급과잉

수도권과 비수도권 지역의 미분양주택에 대한 양상은 조금 다른데, 수도권지역의 경우에는 주택에 대한 수요에 비해 공급이 초과상태가 됨

→큰 평수의 미분양이 심해짐

 

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